Investment & Rendite
Rendite im Dachgeschoss:
Lohnt sich Ausbau, Vermietung oder Verkauf?
Ein Dachgeschoss ist kein Renditeprodukt „ab Werk" – sondern ein Rechenprojekt. Ob es sich lohnt, entscheidet sich am Zusammenspiel aus anrechenbarer Wohnfläche, Baukosten und der richtigen Verwertungsstrategie. Dieser Leitfaden zeigt die Rechenlogik mit echten Zahlen.
Autoren
Babak Zarsazegar & Leonie Sommer
Lesezeit
13 Minuten
Kategorie
Investment & Rendite
01 · Was „Rendite im Dachgeschoss" wirklich heißt
Bevor gerechnet wird, müssen zwei Weichen gestellt werden – sonst vergleicht man Äpfel mit Birnen.
Bestandshalter- vs. Erwerbsmodell: Gehört Ihnen der Dachraum bereits, steht im Nenner nur die Ausbau-Investition. Müssen erst Dachrechte oder ein Rohling gekauft werden, kommt der Erwerbspreis hinzu – das verändert die Rendite grundlegend.
Miet- vs. Verkaufsstrategie: Die laufende Mietrendite ist eine Bestandsstrategie. Der Verkauf liefert eine einmalige Projektmarge. Beides sind völlig unterschiedliche Kennzahlen – und in verschiedenen Märkten gewinnt jeweils eine andere.
Kernthese: Rendite im Dachgeschoss entsteht nicht durch den Quadratmeterpreis allein, sondern durch die Relation aus Wohnfläche, Kosten und Recht.
02 · Die Renditeformeln – einfach erklärt
Faustregel: Die Bruttorendite ist gut für den ersten Vergleich – die ehrliche Aussage liefern erst Netto-Rendite, Cashflow und Amortisation.
03 · Beispielrechnung: konservativ vs. optimistisch
Annahme: 75 m² neu geschaffene, anrechenbare Wohnfläche, Bestandshaltermodell, 60 % Fremdkapital. Die Gesamtinvestition enthält Bau, Planung, Genehmigung und Reserve.
Konservativ
Optimistisch
Der Hebel sitzt an zwei Stellen gleichzeitig: höhere Marktmiete und geringere All-in-Kosten. Eine gute Miete allein rettet die Rechnung nicht, wenn Statik, Erschließung oder Sonderanforderungen die Investition aufblähen.
04 · Die eigentlichen Werttreiber unter dem Dach
Wohnfläche unter Dachschrägen
Ein Quadratmeter Grundfläche ist unter dem Dach nicht automatisch ein vermietbarer Quadratmeter. Über die WoFlV entscheidet die Raumhöhe – hier kippt oder trägt die Kalkulation.
Baukörper, Statik & Erschließung
Drempelhöhe, Dachneigung, Tragreserven, Rettungsweg, Treppe, Aufzug und Schallschutz. Bauliche Komplexität frisst Rendite – oft in vielen kleinen Posten statt einem großen.
Marktpreisniveau der Lage
Hohe Verkaufspreise hebeln stark – aber nur, wenn die Zusatzkosten nicht mitwachsen und das Produkt marktfähig bleibt.
05 · Stadtvergleich: vermieten oder verkaufen?
Modellhaft: 80 m² anrechenbare Wohnfläche, All-in-Ausbaukosten 2.300 €/m² (= 184.000 €), Bestandshaltermodell, ohne Erwerbs- und Exit-Kosten. Verkaufsrendite = einmalige Bruttomarge.
Unter diesen Annahmen dominiert der Verkauf klar in München und Berlin, weil der Abstand zwischen Marktwert und Ausbaukosten enorm ist. In Leipzig und Dortmund bleibt die Vermietung interessant – die Verkaufsmarge ist dünner und kann durch Exit-Kosten schnell wegbrechen. Modellhafte Herleitung aus aktuellen Angebotswerten, keine amtliche Renditestatistik.
06 · Was der Ausbau kostet
Mit einem einzigen Pauschalwert zu kalkulieren ist gefährlich. Seriös ist nur eine Bandbreite – und ein Puffer:
Die Baupreise für Wohngebäude stiegen im Mai 2026 um 5,0 % gegenüber dem Vorjahr. Planen Sie einen Reservepuffer von 8–15 % ein – als Managementannahme, nicht als gesetzliche Vorgabe.
07 · Recht: was über die Rendite mitentscheidet
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Der renditerelevanteste Punkt unter dem Dach: Flächen ab 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m nur zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Dachneigung und Drempelhöhe entscheiden damit direkt über die anrechenbare – und vermietbare – Fläche.
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Bei Änderungen am Bestand gelten Höchstwerte für den Wärmedurchgang – für Dachflächen u. a. U = 0,24 W/(m²·K) (§ 48 GEG, Anlage 7). Wird die Heizung neu aufgesetzt, greift zusätzlich die 65-%-Erneuerbaren-Vorgabe (§ 71 GEG).
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
In angespannten Märkten ist die Anfangsmiete begrenzt. Aber: Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ausgenommen (§ 556f BGB). Ob Ihr Ausbau als „umfassende Modernisierung" oder neu geschaffene Wohnung gilt, sollte juristisch geprüft werden.
Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)
Grundsätzlich dürfen 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden – abzüglich anzurechnender Fördermittel (§ 559a BGB).
Steuer (AfA & Verkauf)
Vermietungseinkünfte fallen unter § 21 EStG, die Gebäude-AfA nach § 7 EStG (je nach Fall bis 3 % jährlich). Beim Verkauf ist § 23 EStG (Spekulationsfrist) relevant. Bei fossil beheizten Mietwohnungen verteilt das CO₂KostAufG die CO₂-Kosten gestuft zwischen Mieter und Vermieter.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die konkrete Einordnung – besonders bei Mietpreisbremse, Modernisierung und Verkauf – sollte im Einzelfall fachlich geprüft werden.
08 · Förderung richtig einordnen
Förderung kann die Rendite verbessern – rettet aber kein schlechtes Projekt. Die wichtigste Regel: Antrag vor Vorhabensbeginn.
KfW 261 – BEG Wohngebäude Kredit
Bis 150.000 € Kredit je Wohneinheit für die Sanierung zum Effizienzhaus, je nach Stufe mit Tilgungszuschuss.
KfW 458 – Heizungsförderung
Zuschuss von 30–70 % der förderfähigen Kosten für eine neue klimafreundliche Heizung (Privatfälle).
BAFA – BEG Einzelmaßnahmen
Für Gebäudehülle, Fenster, Anlagentechnik. Achtung: BAFA hat Neuerungen für Anträge ab 21.07.2026 angekündigt.
Förderbedingungen sind volatil – prüfen Sie die aktuellen Konditionen immer vor Auftragserteilung. Details im Ratgeber Fördermittel für Dachausbau 2026 →
09 · Entscheidungshilfe: vermieten, verkaufen oder lassen
Vermieten
Sinnvoll bei belastbarer Mietnachfrage, moderatem Ausbauaufwand und stabilem Cashflow nach Finanzierung.
Verkaufen
Sinnvoll in Märkten mit hohen Verkaufspreisen, vorhandenen Dachrechten und klar verkaufsfähigem Produktdesign.
Besser nicht ausbauen
Wenn die Genehmigung unklar ist, Rettungswege teuer werden, zu viel Wohnfläche unter Schrägen verloren geht oder Miet-/Förderlogik die Rechnung kippen – dann ehrlich Nein sagen.
Fazit
Ein Dachgeschoss ist kein Renditeprodukt „ab Werk", sondern ein Rechenprojekt. Es gewinnt nicht durch schöne Vorher-Nachher-Bilder, sondern durch klare Annahmen, saubere Kennzahlen, aktuelle Förder- und Rechtslogik und eine ehrliche Entscheidung zwischen ausbauen und halten, ausbauen und verkaufen – oder nicht umsetzen.
Unsere Empfehlung: Rechnen Sie immer zwei Szenarien – konservativ und optimistisch – und lassen Sie Baurecht, Wohnfläche und Statik früh prüfen, bevor ein Konzept „schön gerechnet" wird.
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