Vermietung & Mietrecht
Dachgeschoss vermieten:
Was Vermieter wissen müssen.
Ein ungenutztes Dachgeschoss kann für Eigentümer eine attraktive Möglichkeit sein, zusätzliche Mieteinnahmen zu erzielen und gleichzeitig den Wert der Immobilie zu steigern. Bevor jedoch ein Dachraum vermietet wird, sollten wichtige rechtliche, technische und wirtschaftliche Aspekte geprüft werden.
Autoren
Babak Zarsazegar & Leonie Sommer
Lesezeit
10 Minuten
Kategorie
Vermietung & Mietrecht
01 · Darf das Dachgeschoss überhaupt vermietet werden?
Die wichtigste Frage zuerst: Ist das Dachgeschoss baurechtlich als Wohnraum genehmigt? Viele Dachräume wurden in der Vergangenheit ausgebaut oder über Jahrzehnte als Wohnraum genutzt, ohne dass dafür eine Baugenehmigung vorliegt. Eine tatsächliche Nutzung ersetzt jedoch keine Genehmigung.
Vor einer Vermietung sollte geprüft werden:
Wer nicht genehmigten Wohnraum vermietet, geht erhebliche rechtliche Risiken ein – beim Verkauf, bei Behördenprüfungen oder bei Mieterbeschwerden.
02 · Welche Voraussetzungen muss ein Dachgeschoss erfüllen?
Damit Räume dauerhaft als Wohnraum genutzt werden können, müssen verschiedene Anforderungen erfüllt sein:
Ausreichende Raumhöhe
Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Vorgaben. Zu geringe Raumhöhen können dazu führen, dass Flächen nicht als Wohnraum anerkannt werden.
Belichtung und Belüftung
Fensterflächen müssen ausreichend Tageslicht und Frischluft ermöglichen – mindestens 1/8 der Bodenfläche als lichte Fensterfläche.
Brandschutz
Besonders im Dachgeschoss spielt der Brandschutz eine zentrale Rolle: Rettungswege, Rettungsfenster, Feuerwiderstand von Bauteilen und Treppenhausanforderungen müssen geprüft und erfüllt sein.
Wärme- und Schallschutz
Mieter erwarten heute einen zeitgemäßen Wohnkomfort. Schlechte Dämmung führt häufig zu Überhitzung im Sommer, hohem Energieverbrauch, Schimmelproblemen und Mieterbeschwerden.
03 · Wohnfläche im Dachgeschoss richtig berechnen
Die Wohnfläche im Mietvertrag ist nicht gleichbedeutend mit der Grundfläche. Im Dachgeschoss gelten durch die Dachschrägen besondere Regeln nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV):
Unter 1,00 m Raumhöhe
0 % – zählt nicht zur Wohnfläche
1,00 m bis unter 2,00 m
50 % der Grundfläche
Ab 2,00 m Raumhöhe
100 % der Grundfläche
Faustregel: Eine Dachgeschosswohnung mit 100 m² Grundfläche kann nach WoFlV schnell auf 70–75 m² schrumpfen – je nachdem wie steil das Dach ist. Wer zu hoch ansetzt, riskiert Mietminderung und Rückforderungen.
04 · Wie viel Miete kann ein Dachgeschoss erzielen?
Dachgeschosswohnungen gehören häufig zu den gefragtesten Wohnformen. Besonders attraktiv für Mieter sind:
In vielen Städten werden für moderne Dachgeschosswohnungen überdurchschnittliche Quadratmeterpreise erzielt. Die tatsächliche Miethöhe hängt ab von:
Lage
Stadtlage, Viertel, Infrastruktur
Wohnfläche
Nach WoFlV korrekt berechnet
Ausstattungsstandard
Küche, Bad, Böden, Fensterqualität
Außenflächen
Terrasse, Balkon, Dachgarten
Energieeffizienz
Energieausweis, Heizkosten
Aufzug
Besonders relevant im Dachgeschoss
Ausblick
Freie Sicht steigert den Wert merklich
05 · Dachgeschoss ausbauen oder verkaufen?
Viele Eigentümer stehen vor der Frage: Selbst investieren und vermieten – oder das Potenzial verkaufen?
Variante 1 – Selbst ausbauen und vermieten
Vorteile
Nachteile
Variante 2 – Dachgeschoss verkaufen
Vorteile
Besonders in Großstädten suchen Investoren gezielt nach Dachrohlingen, Ausbaureserven und Aufstockungspotenzialen.
06 · Die häufigsten Fehler beim Vermieten eines Dachgeschosses
Vermietung ohne Genehmigung
Einer der häufigsten und teuersten Fehler. Wer nicht genehmigten Wohnraum vermietet, geht erhebliche rechtliche Risiken ein – bei Verkauf, Behördenprüfung oder Mieterbeschwerde.
Wohnfläche falsch berechnen
Schrägen werden nach besonderen Regeln bewertet. Eine falsche Wohnflächenberechnung kann später zu Mietminderungen und Rückforderungen führen – rückwirkend bis zu drei Jahre.
Brandschutz unterschätzen
Viele Dachgeschosse erfüllen die heutigen Anforderungen nicht mehr. Rettungswege, Feuerwiderstand von Bauteilen und Treppenhausanforderungen müssen geprüft werden.
Mangelhafte Dämmung ignorieren
Falsch ausgeführte Dampfsperren und Wärmebrücken führen häufig zu Feuchteschäden und Schimmel – der Vermieter haftet für daraus entstehende Mängel.
Wirtschaftlichkeit falsch einschätzen
Nicht jedes Dachgeschoss eignet sich wirtschaftlich für einen Ausbau. Vor einer Investition sollte das Potenzial realistisch geprüft werden.
07 · Was vor der ersten Vermietung geprüft werden sollte
Wer diese Punkte vor der Vermietung klärt, vermeidet die meisten Probleme:
Liegt eine Baugenehmigung für Wohnraum vor?
Akteneinsicht beim Bauordnungsamt – was wurde ursprünglich genehmigt? Ist die Fläche in den Bauunterlagen als Wohnfläche ausgewiesen?
Erfüllen Rettungswege und Brandschutz die aktuellen Anforderungen?
Rettungsfenster, zweiter Rettungsweg, Feuerwiderstand von Bauteilen und Treppenhausanforderungen müssen stimmen.
Sind Belichtung und Raumhöhen ausreichend?
Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Mindestmaße. Zu geringe Raumhöhen führen dazu, dass Flächen nicht als Wohnraum anerkannt werden.
Ist die Wohnfläche korrekt berechnet?
Nach WoFlV berechnen – Schrägen unter 1 m nicht, zwischen 1 m und 2 m halb anrechnen. Nicht Pi mal Daumen messen.
Sind Dämmung und Heizung ausreichend?
GEG-Anforderungen für das Dach prüfen. Schlecht gedämmte Dachgeschosse sind im Winter teuer und im Sommer unbewohnbar.
08 · Lohnt sich die Vermietung eines Dachgeschosses?
In vielen Fällen ja. Gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Dachgeschosse erhebliche zusätzliche Erträge generieren. Gleichzeitig wird vorhandene Bausubstanz besser genutzt und zusätzlicher Wohnraum geschaffen.
Entscheidend ist jedoch eine frühzeitige Prüfung von:
Ein gut geplantes Dachgeschoss ist kein Restposten mehr – sondern oft die attraktivste Wohnung im Haus.
Fazit
Ein Dachgeschoss kann eine attraktive Einnahmequelle und eine erhebliche Wertsteigerung für eine Immobilie darstellen. Vor der Vermietung sollten jedoch die baurechtlichen und technischen Voraussetzungen sorgfältig geprüft werden. Wer die Potenziale frühzeitig analysiert, vermeidet teure Fehler und schafft die Grundlage für langfristig stabile Mieteinnahmen.
Das Dachgeschoss hat von allen Etagen das größte Potenzial – und die meisten rechtlichen Fallstricke. Wer beides kennt, kann es zu seinem Vorteil nutzen.
Weiterführende Quellen
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Offizielle Berechnungsgrundlage für Wohnflächen in Mietverhältnissen
GEG – Gebäudeenergiegesetz
Dämmvorschriften und Nachrüstpflichten für vermietete Wohnräume
BGB – Mietrecht §§ 535 ff.
Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern
Deutscher Mieterbund
Informationen zu Mietrecht, Mietminderung und Mängelanzeigen
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