Kauf & Bewertung
Wohnfläche im Dachgeschoss
richtig berechnen.
Bei Dachschrägen ist Wohnfläche nicht gleich Grundfläche. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) rechnet niedrige Bereiche nur anteilig an – deshalb werden aus 80 m² Dachboden-Grundfläche oft nur 50–65 m² anrechenbare Wohnfläche. Wer das verwechselt, verkauft, vermietet oder kauft auf falscher Basis.
Autoren
Babak Zarsazegar & Leonie Sommer
Lesezeit
11 Minuten
Kategorie
Kauf & Bewertung
01 · Die drei Höhenzonen der Dachschräge
Das Herzstück der WoFlV für Dachgeschosse ist § 4: Flächen werden je nach lichter Höhe unterschiedlich angerechnet.
ab 2,00 m lichte Höhe
voll anrechenbar
1,00 m bis unter 2,00 m
zur Hälfte anrechenbar
unter 1,00 m
nicht anrechenbar
Wichtigster Irrtum: Die WoFlV kennt keine 2,30-m-Grenze. Flächen zwischen 2,00 und 2,30 m zählen bereits voll zu 100 %. Die Werte 2,20 / 2,30 / 2,40 m stammen aus dem Bauordnungsrecht (Mindesthöhe für Aufenthaltsräume, je Bundesland) – das ist eine andere Frage als die Wohnflächen-Anrechnung.
Daraus folgt eine Zwei-Stufen-Logik: Zuerst muss der Raum nach der Landesbauordnung überhaupt als Wohn-/Aufenthaltsraum zulässig sein (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV) – sonst fällt er ganz aus der Wohnfläche. Erst danach wird innerhalb eines zulässigen Raums nach der 1-m-/2-m-Staffel gewichtet. Eine bauordnungsrechtliche 2,30-m-Anforderung reduziert die Zone 2,00–2,30 m also nicht auf 50 %.
02 · Rechenbeispiel
Ein Dachraum mit 80 m² Grundfläche, aufgeteilt nach Höhenzonen:
Aus 80 m² Grundfläche werden rund 54 m² Wohnfläche – ein Minus von etwa einem Drittel. Je flacher das Dach und je niedriger der Kniestock, desto größer der Abschlag.
03 · Was sonst noch zählt – und was nicht
Feste Einbauten (Heizkörper, Bade-/Duschwanne, Herd, Einbaumöbel)
zählen MIT – ihre Grundfläche wird nicht abgezogen (§ 3 Abs. 2 WoFlV). Ein Heizkörper ist kein „Loch" in der Wohnfläche.
Balkone, Dachterrassen, Loggien
als Regelfall zu einem Viertel (25 %) anrechenbar, höchstens zur Hälfte – ein höherer Ansatz braucht eine nachvollziehbare Begründung.
Unbeheizte Wintergärten / Schwimmbäder
zur Hälfte anrechenbar; beheizte in der Regel voll.
Treppen (mehr als 3 Steigungen) und ihre Treppenabsätze
werden von der Wohnfläche abgezogen.
Pfeiler, Schornsteine, freistehende Stützen
werden abgezogen, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche über 0,1 m² liegt.
Zubehörräume (Keller, Abstellraum, unausgebauter Spitzboden, Trockenraum)
zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
Türnischen, Fuß-/Scheuerleisten
bleiben außer Betracht; Fenster-/Wandnischen erst ab bestimmter Tiefe.
Die genauen Prozentsätze und Ausnahmen stehen in §§ 3 und 4 WoFlV. Die Angaben hier sind eine Orientierung – im Einzelfall zählt der Wortlaut der Verordnung und die korrekte Aufmessung.
04 · WoFlV, DIN 277 oder Grundfläche?
Drei Methoden ergeben drei verschiedene Zahlen – deshalb sollte im Vertrag stehen, nach welcher gemessen wurde:
WoFlV (Wohnflächenverordnung)
Mietrecht, preisgebundener Wohnraum, meist auch frei vereinbart
Dachschrägen anteilig (ab 2 m voll, 1–2 m halb). Ergibt die kleinste, „ehrlichste" Fläche.
DIN 277
oft bei Neubau, Kostenermittlung, Architektenplanung
liefert streng genommen Netto-Raum-/Nutzflächen, keine „Wohnfläche": rechnet Grundflächen i. d. R. voll an, auch unter Schrägen und bei Balkonen → meist größere Zahl als WoFlV. „Wohnfläche nach DIN 277" ist deshalb technisch missverständlich.
Reine Grundfläche
nur grobe Orientierung
Fläche zwischen den Außenwänden – kein belastbarer Wohnflächenwert.
Wichtig: Die WoFlV gilt direkt für preisgebundenen (geförderten) Wohnraum. Das BGB enthält keine eigene Höhenstaffel – im frei finanzierten Miet- und Kaufbereich entscheidet der Vertrag; der BGH zieht mangels anderer Vereinbarung aber regelmäßig die WoFlV (bei alten Verträgen die II. Berechnungsverordnung) als Auslegungsmaßstab heran. Ein nach DIN 277 ermittelter Wert ist nicht „falsch", aber meist größer – was beim Vergleich zweier Exposés täuschen kann.
05 · Warum die Differenz über Geld entscheidet
Die anrechenbare Wohnfläche ist die Bezugsgröße für fast alles Wirtschaftliche:
- —Kaufpreis: Ein Preis „pro m²" auf Grundflächenbasis überzeichnet den Wert einer Schrägen-Wohnung erheblich.
- —Miete: Mietspiegel und Vergleichsmieten beziehen sich auf die Wohnfläche – zu hoch angesetzt zahlt der Vermieter später drauf.
- —Rendite: Für Investoren zählt der Preis je m² tatsächlich anrechenbarer, vermietbarer Fläche – nicht je m² Dachboden.
Achtung – die „10 %" sind keine Mess-Toleranz. Liegt die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der vereinbarten, kann das ein erheblicher Mietmangel sein (§ 536 BGB) – das ist eine Aussage über die Erheblichkeit, keine Erlaubnis, ungenau zu messen. Bei einer Mieterhöhung (§ 558 BGB) zählt ohnehin die tatsächliche Fläche, auch wenn die Abweichung unter 10 % liegt. Deshalb immer exakt nach dem einschlägigen Regelwerk berechnen.
06 · So messen Sie selbst – und häufige Fehler
Für eine erste Plausibilitätsprüfung: Messen Sie die Länge entlang der Trauf-/Firstrichtung und markieren Sie quer die Linien bei 1,00 m und 2,00 m fertiger Höhe. Daraus ergeben sich die drei Zonen. Die Fläche ab 2 m zählt voll, der Streifen 1–2 m zur Hälfte, darunter nichts. Für Verträge und Finanzierung sollte eine fachgerechte Aufmessung erfolgen.
Grundfläche als Wohnfläche verkaufen.
Dachschrägen zählen nur anteilig – 80 m² Grundfläche ergeben oft 50–65 m² Wohnfläche.
2,30 m statt 2,00 m als WoFlV-Grenze ansetzen.
Falsch. Ab 2,00 m zählt die Fläche voll; 2,20/2,30 m sind bauordnungsrechtliche Mindesthöhen für Aufenthaltsräume, keine WoFlV-Stufe.
Die Rohhöhe statt der fertigen Höhe messen.
Nach Fußbodenaufbau, Dämmung und Bekleidung verschieben sich die 1-m- und 2-m-Grenzen spürbar.
Feste Einbauten (Heizkörper, Badewanne) von der Fläche abziehen.
Unzulässig – ihre Grundfläche zählt nach § 3 Abs. 2 WoFlV mit.
WoFlV und DIN 277 vermischen.
Beide Methoden ergeben unterschiedliche Zahlen. Im Kauf-/Mietvertrag sollte klar stehen, nach welcher gemessen wurde.
Balkon/Dachterrasse voll mitrechnen.
Außenflächen zählen nach WoFlV im Regelfall zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Alte Genehmigungszeichnung übernehmen, obwohl der Ausbau abweicht.
Bei abweichender Ausführung ist nach dem fertigen Zustand neu zu berechnen (§ 3 Abs. 4 WoFlV).
Die „10 %" als Mess-Toleranz verstehen.
Das ist eine mietrechtliche Erheblichkeitsschwelle, keine Erlaubnis, ungenau zu messen.
Fazit
Beim Dachgeschoss ist die entscheidende Zahl nicht die Grundfläche, sondern die nach WoFlV anrechenbare Wohnfläche. Wer Kauf, Verkauf, Miete oder Rendite darauf stützt, rechnet ehrlich – und vermeidet Streit über eine 10-%-Abweichung. Im Zweifel: fertige Höhen messen, Methode im Vertrag benennen, fachgerecht aufmessen lassen.
Weiterführende Quellen
Wohnflächenverordnung (WoFlV) – §§ 2–4
Zugehörigkeit, Grundflächenermittlung und Anrechnung nach lichter Höhe
§ 558 BGB – Vergleichsmiete
Wohnfläche als Bezugsgröße für die ortsübliche Miete
DIN 277 – Grundflächen im Hochbau
Alternative Flächenmethode (meist größer als WoFlV)
Stand Oktober 2026. Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der Wortlaut der WoFlV, die vertragliche Vereinbarung und eine fachgerechte Aufmessung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) je nach lichter Höhe: Flächen ab 2,00 m zählen voll (100 %), Flächen von 1,00 bis unter 2,00 m zur Hälfte (50 %), Flächen unter 1,00 m gar nicht. Maßgeblich ist die fertige Höhe nach Fußbodenaufbau, Dämmung und Bekleidung.
Zählt die Fläche zwischen 2,00 und 2,30 m voll zur Wohnfläche?
Ja. Nach der WoFlV zählt alles ab 2,00 m zu 100 % – auch die Zone zwischen 2,00 und 2,30 m. Die Werte 2,20 / 2,30 / 2,40 m sind keine WoFlV-Grenze, sondern bauordnungsrechtliche Mindesthöhen für Aufenthaltsräume (je Bundesland unterschiedlich). Sie entscheiden darüber, ob der Raum überhaupt als Wohnraum zulässig ist – nicht über die prozentuale Anrechnung.
Warum ist die Wohnfläche kleiner als die Grundfläche?
Weil die niedrigen Bereiche unter der Dachschräge nur anteilig oder gar nicht zählen. Aus 80 m² Dachboden-Grundfläche werden so häufig nur 50–65 m² anrechenbare Wohnfläche – je flacher das Dach und je niedriger der Kniestock, desto größer der Abschlag.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?
Die WoFlV rechnet Dachschrägen anteilig an und ergibt die kleinste, „ehrlichste" Fläche – sie gilt direkt im geförderten Wohnraum und wird im Miet-/Kaufbereich meist vereinbart. DIN 277 rechnet Grundflächen in der Regel voll, auch unter Schrägen, und liefert dadurch eine größere Zahl. Im Vertrag sollte stehen, nach welcher Methode gemessen wurde.
Zählen Dachterrasse oder Balkon zur Wohnfläche?
Nur anteilig: Balkone, Dachterrassen und Loggien werden nach WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Treppen mit mehr als drei Steigungen werden abgezogen, Zubehörräume wie ein unausgebauter Spitzboden zählen gar nicht.
Was passiert, wenn die angegebene Wohnfläche zu hoch ist?
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Vertrag vereinbarten ab, kann das spürbare Folgen haben – von einer Mietminderung bis zu Ansprüchen beim Kauf. Deshalb sollte vor Vertragsschluss fachgerecht aufgemessen und die Berechnungsmethode benannt werden.
Welche Mindesthöhe braucht ein Raum, um als Wohnfläche zu zählen?
Für die Anrechnung nach WoFlV gibt es keine Mindesthöhe – ab 1,00 m zählt die Fläche zur Hälfte, ab 2,00 m voll. Davon getrennt ist die bauordnungsrechtliche Mindesthöhe für Aufenthaltsräume (oft 2,20–2,40 m über der halben Fläche), die darüber entscheidet, ob der Raum überhaupt als Wohnraum genehmigt werden kann.
Wie viel Wohnfläche steckt wirklich drin?
Wir schätzen die gewinnbare Wohnfläche Ihres Dachs – realistisch, nicht geschönt.
Starten Sie mit der kostenlosen Instant-Analyse per Adresse – oder sprechen Sie direkt mit uns.