Baurecht & Genehmigung
GFZ & GRZ beim Dachausbau:
Was baurechtlich zulässig ist.
„Oben ist ja noch Platz" heißt nicht automatisch „baurechtlich zulässig". Beim Dachausbau entscheidet nicht die zusätzliche Wohnfläche allein – sondern die planungsrechtliche Einordnung des Dachgeschosses. GFZ und GRZ sind dabei der Einstiegspunkt.
Autoren
Babak Zarsazegar & Leonie Sommer
Lesezeit
11 Minuten
Kategorie
Baurecht & Genehmigung
01 · GRZ und GFZ – der Unterschied in einem Satz
GRZ fragt nach der Grundstücksüberdeckung, GFZ nach der anrechenbaren Geschossfläche. Die Formeln sind einfach:
Ein Dachausbau innerhalb der bestehenden Kubatur erhöht die GRZ meist nicht. Die GFZ kann gleich bleiben oder steigen – je nachdem, ob das Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt.
02 · Die Begriffe im Überblick
GRZ – Grundflächenzahl
Wie viel Grundfläche je m² Grundstück überdeckt werden darf (§ 19 BauNVO).
Für den Dachausbau: Bleibt bei reinem Innenausbau meist gleich – die überdeckte Fläche wächst nicht.
GFZ – Geschossflächenzahl
Wie viel Geschossfläche je m² Grundstück zulässig ist – ermittelt in den Vollgeschossen (§ 20 BauNVO).
Für den Dachausbau: Kann steigen, wenn das Dach zum Vollgeschoss wird oder der B-Plan die Dachflächen mitrechnet.
Vollgeschoss
Landesrechtlich definiert – z. B. in NRW: lichte Höhe ≥ 2,30 m über mehr als ¾ der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses.
Für den Dachausbau: Der eigentliche Dreh- und Angelpunkt für die GFZ.
Trauf-/Firsthöhe
Höhenfestsetzungen des Bebauungsplans (in der Planzeichenverordnung als TH/FH geführt).
Für den Dachausbau: Gauben, Aufstockungen und Aufbauten können die zulässige Höhe verletzen.
03 · Warum das Vollgeschoss alles entscheidet
§ 20 BauNVO ermittelt die Geschossfläche in den Vollgeschossen – und was ein Vollgeschoss ist, regelt das Landesrecht. In NRW etwa nur, wenn die lichte Höhe von 2,30 m über mehr als drei Viertel der darunterliegenden Grundfläche erreicht wird.
Daraus folgt: Ein Dachgeschoss kann als Wohnraum ausgebaut werden, ohne Vollgeschoss zu werden – muss es aber nicht. Genau hier kippt oft die Genehmigungsfähigkeit. Wichtig: Bei alten Bebauungsplänen gilt die BauNVO-Fassung von damals, und die Vollgeschossdefinition kann abweichen.
Prüfen Sie beim Dachausbau nie nur die Wohnfläche, sondern immer die Vollgeschoss-Schwellwerte Ihres Bundeslandes – am besten mit einer Schnittzeichnung, nicht nur dem Grundriss.
04 · Rechenbeispiel: GRZ bleibt, GFZ ist die Frage
Kein Vollgeschoss
GFZ bleibt 0,48
sofern der B-Plan die Dachflächen nicht mitrechnet – zulässig.
B-Plan rechnet Dach mit
GFZ = 0,66
überschreitet 0,60 → nicht ohne Befreiung zulässig.
Die Lehre: Ein Dachausbau kann zulässig sein, obwohl viel Wohnfläche entsteht – oder unzulässig, obwohl sich äußerlich kaum etwas ändert. Die GRZ bleibt hier bei 0,24, weil die Grundstücksüberdeckung nicht zunimmt.
05 · Was neben GFZ/GRZ noch geprüft wird
Selbst wenn GFZ und GRZ eingehalten sind, kann ein Vorhaben scheitern. Diese Punkte gehören immer dazu:
Vollgeschosse (Landesrecht)
Zählt das Dachgeschoss als Vollgeschoss? Das entscheidet über GFZ und maximale Geschosszahl.
Dachform & Gauben
B-Pläne setzen oft Dachform, Neigung, Firstrichtung und zulässige Gaubenarten/-breiten fest.
Aufenthaltsräume
Raumhöhe, Belichtung (Fenster ≥ 1/8 der Fläche), Belüftung – und ob eine Nutzungsänderung vorliegt.
2. Rettungsweg & Brandschutz
Jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen braucht zwei unabhängige Rettungswege.
Abstandsflächen
Große Gauben, Zwerchgiebel oder Dachterrassen können neue Abstandsflächenprobleme auslösen.
Stellplätze & GEG
Zusätzliche Wohnung = oft Stellplatzpflicht; Dachflächen und Fenster müssen die GEG-Werte erfüllen.
06 · „Verfahrensfrei" heißt nicht „rechtsfrei"
Ein häufiger Irrtum: verfahrensfrei = zulässig. Amtliche Portale widersprechen ausdrücklich – „verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei". Auch ein freigestellter Ausbau muss alle materiellen Anforderungen und den Bebauungsplan einhalten.
Sobald eine Befreiung (§ 31 BauGB, Planungsrecht) oder eine Abweichung (Bauordnungsrecht) nötig ist, scheidet die reine Freistellung meist aus – dann führt der Weg über einen Bauantrag. Die Regel gilt bundesweit, die Details sind Landesrecht.
07 · Checkliste vor dem Entwurf
Fazit
GFZ und GRZ sind beim Dachausbau der Einstieg, nicht das Ende der Prüfung. Der Ausschlag liegt fast immer bei drei Fragen: Zählt das Dachgeschoss als Vollgeschoss? Rechnet der Bebauungsplan die Dachflächen mit? Werden Höhen- und Dachformfestsetzungen eingehalten?
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Zulässigkeit hängt an landes- und kommunalrechtlichen Details – für die belastbare Einordnung braucht es Einsicht in Bebauungsplan, Bauakte, Landesbauordnung und ggf. die frühe Abstimmung mit der Bauaufsicht.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen GFZ und GRZ?
Die GRZ (Grundflächenzahl) regelt, wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden darf; die GFZ (Geschossflächenzahl) regelt die Summe der Geschossflächen. Beim Dachausbau ist meist die GFZ entscheidend.
Zählt ein ausgebautes Dachgeschoss zur GFZ?
Entscheidend ist, ob das Dachgeschoss ein Vollgeschoss ist. Erst dann zählt seine Fläche voll zur GFZ – das kann das zulässige Maß der baulichen Nutzung überschreiten.
Bedeutet verfahrensfrei, dass GFZ und GRZ egal sind?
Nein. Verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei: GFZ, GRZ und die Festsetzungen des Bebauungsplans müssen auch bei verfahrensfreien Vorhaben eingehalten werden.
Wie viel ist bei Ihnen zulässig?
Wir prüfen Bebauungsplan, GFZ/GRZ, Vollgeschossfrage und Dachfestsetzungen – und sagen Ihnen, welches Potenzial Ihr Dach wirklich hat.
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