Architekt oder Bauträger?
Die richtige Frage beim Dachausbau.

Autoren

Babak Zarsazegar & Leonie Sommer

Lesezeit

14 Minuten

Kategorie

Planung & Vergabe

01 · „Bauträger" ist meist der falsche Begriff

Ein Bauträgervertrag setzt juristisch voraus, dass der Unternehmer neben der Bauleistung auch Grundstückseigentum oder ein Erbbaurecht überträgt (§ 650u BGB). Wer Haus oder Wohnung schon besitzt und nur das Dach ausbaut, schließt einen Bauvertrag mit einem Generalunternehmer (§ 650a BGB) – keinen Bauträgervertrag.

Für diesen Artikel heißt das: Sie vergleichen in aller Regel Architekt/Einzelvergabe gegen Generalunternehmer (GU) bzw. Generalübernehmer (GÜ).

02 · Was der Architekt wirklich leistet

Die HOAI gliedert das Leistungsbild Gebäude in neun Phasen. Der entscheidende Punkt für den Dachausbau: Ausführungsplanung (25 %) und Objektüberwachung (32 %) machen zusammen 57 % aus. Wer nur „Bauantrag plus Grundriss" kauft, verzichtet genau auf die leistungsintensivsten Phasen – und improvisiert später auf der Baustelle.

Wichtig beim Altbaudach: Eine Bestandsaufnahme mit Untersuchung der Bausubstanz ist in der HOAI teilweise eine Besondere Leistung – nicht automatisch mit „LPH 1–8 beauftragt" abgedeckt. Ausdrücklich vereinbaren.

03 · Was ein GU/GÜ übernimmt

Ein GU ist ein einheitlicher Vertragspartner für die Bauausführung und setzt Nachunternehmer ein. Der Unterschied ist weniger die Zahl der Firmen als die Verteilung von Planungs-, Schnittstellen- und Koordinationsverantwortung:

„Alles aus einer Hand" ist nicht automatisch ein vollständiger Vertrag. Entscheidend ist, was die Bau- und Leistungsbeschreibung tatsächlich umfasst. Bei Verbraucherverträgen wird die vorvertragliche Baubeschreibung Vertragsinhalt; Unklarheiten gehen nach § 650k BGB zulasten des Unternehmers – und ein Fertigstellungstermin ist Pflicht.

04 · Der beste Weg: Planung vor Bauentscheidung

Gerade beim Dachausbau ist diese Reihenfolge robust:

Machbarkeit → Bestandsuntersuchung → Entwurf → Statik/Brandschutz/Energie → Genehmigungsweg → Ausführungsplanung → belastbare Leistungsbeschreibung → Preisvergleich → Bauvertrag

Erst danach entscheiden Sie zwischen Einzelvergabe und GU. Das verhindert den klassischen Vergleichsfehler:

B ist nicht 20.000 € günstiger – die Angebote sind schlicht nicht vergleichbar. Der Leitsatz: GU statt Architekt ist riskant. GU nach Architekt kann sehr sinnvoll sein. Es sind keine sich ausschließenden Rollen.

05 · Was es kostet – ehrlich verglichen

„Architekten kosten x % der Bausumme" ist nach aktueller HOAI falsch. Die Honorartafeln sind seit 2021 Orientierungswerte; das Honorar wird in Textform vereinbart und richtet sich nach anrechenbaren Kosten, Honorarzone, Leistungsphasen und ggf. Umbauzuschlag. Beispiel Gebäude, Honorarzone III, Leistungsphasen 1–9:

Deshalb sind 5.000 € „für die Architektur" und 30.000 € „für die Architektur" kein Widerspruch – das erste enthält oft nur Entwurf + Bauantrag (rund 27 % des Leistungsbilds), das zweite zusätzlich Ausführungsplanung, Ausschreibung und Bauüberwachung.

Beim GU gibt es keine Prozenttabelle – Planung, Koordination, Risiko und Gewinn stecken im Gesamtpreis. Der faire Vergleich ist deshalb nie „Architekt 30.000 € vs. GU 0 € Planung", sondern die Gesamtkosten bis zur mängelfreien Fertigstellung bei identischem Leistungsumfang.

06 · Zuerst: WEG, Genehmigung, Energierecht

Bei einer Eigentumswohnung gehört der Dachraum nicht automatisch zur freien Verfügung: Für Bestand oder Sicherheit erforderliche Bauteile können nach § 5 WEG kein Sondereigentum sein; bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums regelt § 20 WEG. Teilungserklärung, Eigentumszuordnung und Beschlusslage vor jedem Bauvertrag klären.

Öffentlich-rechtlich entscheidet die jeweilige Landesbauordnung – ob genehmigungspflichtig, freigestellt oder verfahrensfrei. „Kein Verfahren nötig" heißt aber nicht „keine Anforderungen": Statik, Brandschutz, zweiter Rettungsweg und Energie gelten weiter. Und energetisch gilt seit 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – nicht mehr alte GEG-Merkblätter von 2023/24.

Eine technisch gute Planung wird wertlos, wenn der WEG-Beschluss oder die öffentlich-rechtliche Voraussetzung fehlt. Reihenfolge: Teilungserklärung/Beschluss → Machbarkeit → Planung → Vertrag.

07 · Verträge, Gewährleistung, Haftung

Für Mängel an einem Bauwerk und an den zugehörigen Planungs-/Überwachungsleistungen gilt nach § 634a BGB grundsätzlich eine fünfjährige Verjährung ab Abnahme. „Garantie" ist nicht dasselbe wie diese gesetzliche Mängelhaftung.

Beim GU sind Nachträge der kritische Punkt: Änderungen und zusätzliche Leistungen lösen nach §§ 650b/650c BGB eine Vergütungsanpassung aus – mit Zuschlägen für Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Lassen Sie sich das Verfahren (Ursache, Kosten, Termine, Alternativen vor Ausführung) vertraglich festschreiben und ggf. die Urkalkulation hinterlegen.

Bei Ausführungsfehlern können Bauunternehmen und überwachender Architekt unterschiedlich haften (§ 650t BGB). Versicherungen nicht nur abfragen, sondern nachweisen lassen – Versicherer, Deckungssumme und Laufzeit, vor Leistungsbeginn.

08 · Wo es teuer wird (Modellfall)

80 m² Dachfläche. GU-Angebot: 168.000 € pauschal. Ein Konzept mit Vorplanung ergibt dagegen: Bauleistungen 171.000 € + Planung 25.000 € + Reserve 17.000 € = 213.000 € Gesamtbudget. Die Familie nimmt wegen des Einstiegspreises den GU – und stellt nach Baubeginn fest:

Der GU war nicht „teuer". Der Fehler war, 168.000 € eines unvollständig definierten Umfangs mit 213.000 € eines vollständigen Budgets zu vergleichen. Der teuerste Satz in einem Dachvertrag ist selten ein hoher Preis – sondern „nicht im Angebot enthalten".

09 · Entscheidungshilfe & Checkliste

Eher Architekt/Planung zuerst bei: altem, unbekanntem Dachstuhl, neuen Gauben/Dachterrasse, neuer Wohnung im Mehrfamilienhaus, WEG-Konstellation, hohem Gestaltungsanspruch, wenn mehrere Varianten wirtschaftlich verglichen werden sollen oder die Kostenobergrenze besonders kritisch ist.

Eher GU/GÜ, wenn Planung und Leistungsumfang bereits belastbar definiert sind, wenige Bestandsrisiken offen sind, ein verbindlicher Bauzeitenplan wichtig ist und ein unabhängiger Planer den GU während der Bauphase kontrolliert.

Diese Fragen sollten vor Vertragsabschluss alle beantwortet sein:

Fazit

Die erste Entscheidung ist nicht „Architekt oder GU?", sondern: Wie weit muss ich planen und untersuchen, damit ich überhaupt weiß, was ich beauftrage? Erst mit einer vergleichbaren Leistungsgrundlage lassen sich Architektenmodell und GU-Angebot fair vergleichen.

Für ein einfaches EFH-Dach mit bekanntem Bestand kann ein erfahrener GU attraktiv sein. Für Altbau, WEG, neue Wohnung, Gauben, Dachterrassen oder anspruchsvolle Statik gilt: erst eine eigenständige Planungs- und Prüfphase – dann die Baupreisvereinbarung.

Weiterführende Quellen

Stand September 2026. Honorare, Kostenkorridore und Förderwerte sind Orientierung, keine Zusage; HOAI-Werte sind Orientierungswerte. Landesrecht und Programme ändern sich – im Einzelfall prüfen.